Mengenal Jual Beli Tanah dan Hal-hal yang Perlu Diperhatikan!

Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Seperti yang tertulis dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukanlah adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

Hak atas tanah yang dimiliki seseorang dalam perkembangannya dapat beralih atau berpindah kepada pihak lain. Beralih artinya berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Contohnya adalah beralihnya hak atas tanah karena pewarisan. Sedangkan pemindahan hak artinya berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Contohnya : jual beli, tukar menukar, pemasukan ke dalam perusahaan dan lelang.

Apabila kita berbicara mengenai jual beli itu sendiri, dalam Pasal 1457 KUH Perdata diartikan sebagai suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan. Didukung oleh Pasal 1458, bahwa jual-beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Perihal pemindahan haknya, diperlukan suatu perbuatan hukum lain berupa penyerahan yang caranya ditetapkan dengan suatu peraturan lain lagi.

Oleh karena itu, jual beli tanah menurut Hukum Perdata terdiri dari atas 2 (dua) bagian yaitu perjanjian jual belinya dan penyerahan haknya, keduanya terpisah satu dengan lainnya. Sehingga, walaupun hal yang pertama sudah selesai biasanya dengan akta notaris, tapi kalau hal yang kedua belum dilakukan, maka status tanah tersebut masih tetap hak milik penjual.

Bagaimana Prosedurnya?

Prosedur jual beli tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) dimulai dengan datang menghadapnya para pihak baik penjual maupun pembeli ke hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan menyatakan maksudnya untuk mengadakan jual beli tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah harus dengan teliti memastikan bahwa:

1. Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. Dalam hal ini tentunya ia sebagai pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik.
2. Dalam hal penjual sudah berkeluarga dan ada persekutuan harta, maka suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual; seandainya suami atau istri tidak dapat hadir, maka harus dibuat surat bukti secara tertulis dan sah yang menyatakan bahwa suami atau istri menyetujui penjualan tanah tersebut. Dalam hal penjual berada di bawah perwalian atau pengampuan maka yang bertindak sebagai penjual adalah wali atau pengampunya.
3. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah harus memastikan bahwa orang yang hadir di hadapannya adalah memang benar kuasa si penjual dan berwenang untuk melakukan seluruh prestasi dan menerima seluruh kontra prestasi dalam jual beli tanah tersebut.
4. Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang dibelinya. Hal ini tergantng pada subyek hukum dan obyek hukumnya. Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya, sedangkan obyek hukum adalah hak apa yang ada pada tanahnya. Misalnya, menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah Warga Negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
5. Tanah yang menjadi obyek jual beli adalah tanah yang boleh diperjualbelikan atau tidak dalam sengketa. Adapun jenis hak atas tanah yang dapat diperjualbelikan adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
6. PPAT akan meminta sertipikat hak atas tanah yang akan dijualbelikan, bukti identitas dan berkas kelengkapan lainnya dari para pihak. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual yang dibuat dalam bentuk di bawah tangan, serta belum diberi tanggal serta belum ditandatangani, maka surat kuasa itu kemudian dilegalisasi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah bersangkutan selaku notaris dan aslinya dilekatkan pada akta jual beli bersangkutan

Lalu bagaimana bila tanahnya belum besertipikat? Apakah prosedurnya berbeda? Dalam hal tanah yang akan dijual itu belum dibukukan (belum bersertipikat), maka diharuskan kehadiran Kepala Desa atau seorang anggota Pemerintah Desa yang disamping akan bertindak sebagai saksi, juga menjamin bahwa tanah yang akan dijualitu memang betul adalah milik penjual dan ia berwenang untuk menjualnya. Selain itu juga, kalau belum besertipikat, sebagai gantinya harus dibuat surat keterangan dari Kepala Kantor Pertahanan yang menyatakan bahwa tanah itu belum dibukukan.

Setelah semua prosedur di atas terpernuhi, baik yang sudah besertipikat maupun belum, serta PPAT merasa cukup persyaratan, tidak ada halangan (umpamanya adapersengketaan) dan tidak ragu-ragu lagi, maka PPAT membuat Akta Jual Bali Tanah tersebut. Selanjutnya dengan telah adanya akta tersebut, maka PPAT menguruskan pendaftaran sampai mendapat sertipikat.

Penting Diingat Saat Jual Beli

Pada dasarnya, banyak yang perlu diingat dalam melakukan jual beli tanah dari dokumen-dokumen yang diperlukan sampai dengan pembuatan akta dan pendaftaran tanahnya itu sendiri. Namun, tidak lupa, penting juga bagi kita untuk mengetahui sifat dan hak atas tanah sebelum melakukan transaksi jual beli tanah sesuai dengan undang-undang yang berlaku. Apa saja itu?

Yang pertama adalah melakukan pengecekan kelengkapan data baik yang tercatat menurut Undang-Undang maupun tidak. Kelengkapan yang tidak tercatat dalam Undang-Undang maksudnya adalah dokumen-dokumen yang dibutuhkan di kantor pertanahan tiap-tiap daerah. Biasanya dokumen-dokumen ini akan berbeda ditiap daerahnya, menyesuaikan dengan kebutuhan dari sistem jual beli tanah daerah tersebut. Pengecekan ini guna menemukan sudah dilakukannya perubahan nama atau belum, apakah terdapat perubahan nama atau tidak.

Kemudian, yang kedua adalah PPAT ataupun pejabat yang berwenang wajib membacakan akta dan dijelaskan secara rinci isinya kepada keduabelahpihak. Hal ini juga diutamakan pada penjelasan hak dan kewajiban bagi pihak penjual dan pembeli untuk memenuhinya. Seluruh kesepakatan harus tertulis dalam suatu perjanjian yang dibuat. Mengapa? Karena seringkali terjadi sengketa waris dimana berawal dari ucapan atau kesepakatan mengenai harta atau tanah yang akan dibagikan hanya dilakukan melalui lisan bukan tulisan. Maka dari itu perlu dilakukan persiapan untuk hal tersebut, yakni dengan menghubungi konsultan hukum yang ahli dalam hukum waris agar dibuatkan bukti yang sah dan tidak terjadi perselisihan di kemudian hari.

Dan yang terakhir adalah jangan langsung melakukan jual beli tanah hanya karena harganya yang terlihat murah. Hal ini berlaku bukan hanya bagi calon pembeli tanah, melainkan bagi pihak-pihak lain yang bersangkutan, contohnya notaris. Dengan melakukan pembelian tanah hanya karena harganya yang terlihat murah, dapat menjerumuskan kepada hal-hal yang tidak diinginkan, misalnya perubahan harga hingga penipuan dan wanprestasi. Disamping itu, pemilik lahan jangan terlalu cepat menyerahkan sertifikat tanah yang asli kepada pihak lainnya sebelum menerima pelunasan uang atas jual beli tanah tersebut.

Kontak Bizlaw Sekarang!

Masih punya pertanyaan perihal jual beli tanah?

Konsultasi masalah jual beli tanah atau sekadar menanyakan perihal pembuatan AJB atau perjanjian-perjanjian yang berkaitan dengan pertanahan? Bizlaw siap memberikan konsultasi dan jawaban terkait jual beli tanah.

Langsung mau melakukan jual beli tanah? Atau sedang melakuan jual beli tanah tapi tidak tahu apa yang harus disiapkan? Bizlaw terbuka untuk memberikan pelayanan hukum terkait jual beli tanah dan/ atau bangunan. Bahkan Bizlaw bisa melakukan pembuatan akta, sertifikat, dan perjanjian untuk kalian. Selain itu, penyelesaianmasalah hukum lainnya juga Bizlaw punya solusinya! Ditambah Bizlaw juga bisa mengurus perpajakan dan pembayaran-pembayaran lainnya!

Hubungi kontak kami: info@bizlaw.co.id atau 0811-9298-182 atau mengenai informasi ter-update di Instagram kami @bizlaw.co.id.