Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertifikat?

Pengertian hak milik didalam jual beli tanah memiliki arti yang sangat penting dimana pada saat transaksi jual-beli yang dibuktikan adanya hak milik atas tanah, menyebabkan timbulnya peralihan hak atas tanah kepada orang lain atau si pembeli. Peralihan hak atas tanah merupakan perpindahan hak atas tanah melalui pemilik hak lama beralih ke pemilik hak baru. Dalam jual beli tanah seringkali ditemukan permasalahan-permasalahan salah satunya berupa praktik jual beli tanah yang belum bersertifikat, jual beli ini biasanya dilakukan atas dasar saling percaya antara sipenjual dan sipembeli atau biasa disebut jual beli dibawah tangan.

Hak milik atas tanah pada dasarnya dapat dialihkan atau beralih karena adanya perbuatan hukum yaitu jual beli tanah. Jual beli tanah memiliki pengertian, yaitu dimana pihak penjual menyerahkan tanah dan pembeli membayar harga tanah, maka berpindahlah hak atas tanah itu kepada pembeli. Perbuatan hukum perpindahan hak ini bersifat tunai, terang dan rill.

Pada saat melakukan jual beli tanah yang belum bersertifikat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak akan membuatkan akta tanah apabila objek tersebut tidak tersaksikan oleh Kepala Desa dan pamong desa. Di era modern ini masih banyak masyarakat yang belum mengerti arti penting dalam mensertifikatkan dan mendaftarkan tanah-tanah mereka, dalam Pasal 19 UUPA menetapkan pemerintah harus mendaftarkan tanahnya pada seluruh tempat di Republik Indonesia berdasarkan yang ditentukan dan diatur Peraturan Pemerintah, setiap pemegang hak atas tanah diwajibkan mendaftarkan hak terkait.

Salah satu masalah yang sering menjadi sumber konflik di dalam masyarakat khususnya mengenai jual beli hak atas tanah adalah disebabkan masih banyaknya masyarakat yang melakukan transaksi jual beli tanah berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli secara lisan, ada juga orang yang nekat untuk menjual tanah yang tanpa sertipikat.

Sehingga pada Artikel ini akan membahas bagaimana upaya untuk melakukan jual beli tanah yang belum bersertipikat.

Peralihan hak atas tanah

Pada Kamus Besar Bahasa Indonesia Peralihan ialah memindahkan, serta hak ialah benar. Maka peralihan hak atas tanah ialah memindahkannya ataupun beralih penguasaan tanah pada awalnya kepunyaan masyarakat ke masyarakat lain. Peralihan terkait bisa dilakukan melalui menukar/ memindahkan tanah. Kekuasaan yuridis berlandaskan hak perlindungan pada hukum serta yang umum memberikan wewenang pada si pemegang hak guna memberi kuasa fisik terhadap hak tanah terkait.

Pada Pasal 20 ayat (2) UUPA menentukan yakni Hak Milik bisa beralih serta dialihkan. Beralih yakni Hak Milik berpindah pada seseorang kepada orang lainnya dikarenakan peristiwa hukum yaitu pemegang Hak Milik meninggal dunia. Hak Milik dialihkan memiliki arti berpindahnya Hak Milik dari seseorang kepada orang lain karena perbuatan hukum, yaitu antara lain melalui jual beli, tukar menukar dan hibah. Tanda bukti hak atas tanah yang terkuat adalah sertifikat, Dalam sertifikat bisa terlihat siapa yang berhak atas bidang tanah tertentu, yang surat ukur/ gambar situasinya terdapat dalam sertifikat itu. Untuk mendapatkan sertifikat harus melakukan pendaftaran tanah, Pendaftaran tanah sangat penting dilakukan karena untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum dan dilakukan untuk kepentingan masyarakat dan pemerintah.

Tanpa dipenuhinya aturan perundang-undangan yang berlaku, peralihan hak atas tanah tak bisa dilakukan. Proses jual beli hanya dilakukan diatas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah, berarti objek tanah yang disahkan atau dibuktikan melalui bukti kepemilikan hak atas tanah diterbitkan pada instansi berwenang yakni Badan Pertanahan Nasional. 

Cara mengalihkan Hak Milik atas tanah yang belum bersertifikat

Tanah yang belum bersertifikat seperti tanah adat atau jenis tanah lainnya yang belum dikonversi ke negara pada dasarnya tidak bisa diperjualbelikan. Sehingga tanah tersebut perlu didaftarkan terlebih dahulu agar dapat dilakukan jual beli dimana pendaftarannya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu secara sporadic dan sistematik.

Sistem pendaftaran tanah secara sporadis adalah prosedur pendaftaran pada tanah yang belum bersertifikat yaitu tindakan didaftarkannya tanah pada pertama kalinya mengenai satu ataupun beberapa obyek pendaftaran pada wilayah ataupun bagian wilayah pada desa maupun kelurahan. Peralihan hak atas tanah adalah perbuatan hukum dipindahkannya hak atas tanah diberlakukan secara sengaja guna hak terkait lepas dari si pemegang pada awal serta menjadi hak pihak lainnya. Tindakan pendaftaran tanah pada pertama kalinya terdapat pada Pasal 12 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 yakni:

1. pengumpulannya serta pengolahannya data fisik; 
2. pembuktian hak serta pembukuannya; 
3. terbitnya sertifikat; 
4. disajikan data fisik serta yuridis; 
5. disimpannya daftar umum serta dokumen

Melainkan pada Pasal 12 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah yakni : 

1. pendaftaran perubahan serta pembebanan hak; 
2. pendaftaran perubahan data tanah lain. Awal pendaftaran tanah masuk kedalam tindakan pendaftaran tanah terkait dilakukankan pada obyek pendaftaran tanah belum didaftar yang diberlakukan cara sistematik ataupun sporadik. 

Pendaftaran tanah sistematik diberlakukan dengan cara bersamaan mencakup seluruh obyek pendaftaran tanah yang belum terdaftar pada wilayah atau bagian wilayah desa ataupun kelurahan. Sistematik dilakukankan melalui cara hanya dikenai satu ataupun berberapa obyek pendaftaran tanah pada wilayah atau bagian wilayah suatu desa ataupun kelurahan secara individu atau masal. Pendaftaran terkait ditetapkan pada Menteri Agraria; 

Sporadik dilakukan dilakukan dengan cara menyesuaikan antara yang diminta sipihak berkepentingan. Satuan wilayah guna pendaftaran tanah umumnya adalah desa/ kelurahan, tapi dikecualikan pada pendaftaran tanah hak guna usaha, hak pengelolaan, hak tanggungan dan tanah Negara, memanfaatkan satuan wilayah kabupaten/ kota. 

Peraturan Pendaftaran Tanah mengatur mengenai guna dari pendaftaran tanah, dimana pendaftaran tanah mempunyai tujuan guna untuk diberikannya perlindungan hukum pada sipemegang hak pada sebidang tanah menjadi dengan mudahnya bisa memberikan bukti dirinya ialah sipemegang hak bersangkutan. Guna diberikannya perlindungan hukum seperti dimaksudkan pada sipemegang hak terkait diberi sertifikat hak atas tanah (Pasal 3 huruf a dan Pasal 4 (1) PP No. 24/1997) (Rosandi, 2016). Di Indonesia menganut sistem publikasi negatif, namun tak negative murni melainkan sistem negative terkandung unsur positif, hal terkait bisa diketahui dari ketentuan pasal 19 ayat (2) huruf c, menentukan yakni pendaftaran mencakup diberikannya surat tanda bukti hak, diberlakukan sebagai alat pembuktian terkuat.

Akibat Hukum Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat

Pada saat melakukan jual beli tanah yang belum besertifikat dapat dimungkinkan adanya akibat hukum yang ditimbulkan yaitu tidak terjadinya peralihan hak atas tanah serta menimbulkan ketidakpastian hukum pada saat peralihan hak atas tanah dan juga perlindungan hukumnya.

Dengan beralihnya hak atas tanah pada jual beli kepada tanah yang belum terdaftarkan dapat timbulnya akibat hukum berupa ruginya kepada sipihak pemegang hak atas tanah sebab tidak adanya penjaminan kepastian hukum namun apabila dilakukannya pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, dimana bisa menguasai selaku fisik, namun tak terbuktinya kepemilikan terkait selaku yuridis seperti tercantumkan pada ketentuan Pasal 19 UUPA dan sesuai pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Seperti ter amanat pada Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah, serta banyaknya juga ditemukannya tanah objek jual beli terkait belum didaftarkan. Mengakibatkan timbulnya akibat yakni peralihan hak atas tanah oleh sebab jual beli kepada tanah yang belum didaftarkan tak bisa didaftarkan lalu tak bisa diperolehnya tanda bukti hak sebagaimana yuridis yakni sertifikat selaku alat pembuktian terkuat, sebagaimana dimaksud pada Pasal 19 UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peralihan hak atas tanah merupakan perpindahan hak atas tanah melalui pemilik hak lama beralih ke pemilik hak baru. Hak milik sebagai hak atas tanah pada dasarnya dapat dialihkan atau beralih salah satunya karena adanya perbuatan hukum yaitu jual beli tanah. Seringkali dalam permasalahan jual beli tanah masih banyaknya orang yang nekat untuk membeli ataupun menjual tanah yang tanpa sertifikat sehingga menyebabkan timbulnya konflik jual beli hak atas tanah. Dalam mengatasi masalah tersebut terdapat upaya yang dapat dilakukan yaitu dilakukannya pendaftaran tanah agar dapat dilakukan jual beli dimana pendaftarannya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu secara sporadic dan sistematik. Apabila dilakukannya jual beli atas tanah yang belum bersertifikat dapat menimbulkan risiko tidak terjadinya peralihan hak atas tanah serta menimbulkan ketidakkpastian hukum pada saat peralihan hak atas tanah dan juga perlindungan hukumnya.

Hubungi Kami

Apakah Anda Ingin melakukan pendaftaran tanah? Atau ingin merubah status hak atas tanah Anda? Atau ingin menjual tanah Anda?

Tanyakan saja dengan Bizlaw!

Bizlaw terbuka untuk memberikan pelayanan hukum terkait. Bizlaw memiliki PPAT yang berpengalaman dan sudah berpraktek selama bertahun-tahun. Selain itu, Bizlaw juga dapat membantu menyelesaikan masalah hukum yang lain.

Email kami info@bizlaw.co.id atau 0812-9921-5128, ikuti juga informasi ter-update di Instagram kami @bizlaw.co.id.

-AA-