Beli Rumah dengan KPR, Gak Ada Masalah!

Kalau kita membahas masalah jual beli rumah, pasti tidak lepas dari jenis pembayarannya.
Salah satu pembayaran yang paling digemari oleh orang Indonesia dalam melakukan
pembelian rumah adalah KPR atau kepanjangannya Kredit Pembelian Rumah. Pada
dasarnya, yang paling utama dari KPR adalah kredit itu sendiri dan kredit pasti berhubungan
dengan adanya utang piutang, perjanjian yang didasari dengan rasa saling percaya antara
penjual dan pembeli rumah.

Secara hukum, dalam Undang- undang No.7 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan
Undang-undang No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan (UU Perbankan), mendefinisikan
kredit sebagai berikut:
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan
itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank
dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya
setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.”
Sedangkan pengertian dari KPR tidak ada penjelasan bakunya, namun apabila dilihat dari
kegunaannya, KPR (Kredit Pemilikan Rumah) merupakan utang yang dijaminkan dengan
Hak Tanggungan. Hal ini sesuai dengan ketentuan bahwa untuk tanah hanya dapat dijadikan
jaminan dengan Hak Tanggungan (HT). Kemudian didukung juga oleh UU No. 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (UU PA) jo. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU Hak
Tanggungan), bahwa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai bisa
dijadikan jaminan atas utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Dalam melakukan KPR pasti membutuhkan perjanjian kredit sebagai pengikat dari bank
kepada nasabah yang melakukan pembelian rumah. Ditambah lagi dengan perkembangan
KPT yang sekarang juga dapat digunakan untuk keperluan renovasi dan/ atau pembangunan
rumah. Selain membantu pembelian rumah, Bizlaw juga harus kasih tahu nih ke kalian jenis-
jenis KPR agar tidak salah.

Simak terus ya!

KPR Subsidi
Jenis KPR ini diartikan sebagai KPR yang disediakan oleh bank sebagai bagian dari
program pemerintah atau Jamsostek, dalam rangka memfasilitasi pemilikan atau pembelian
rumah sederhana sehat (RS Sehat/ RSH) oleh masyarakat berpenghasilan rendah sesuai
kelompok sasaran. Jadi, dari pengertian ini KPR Subsidi diberikan pemerintah dengan tujuan
untuk meringankan masyarkat kurang mampu pada saat ingin membeli rumah. Adapun yang
akan dikenakan subsidi adalah suku bunga kredit atau uang muka. Berdasarkan Undang-
Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, masyarakat
berpenghasilan rendah mendapatkan dukungan kepemilikan rumah melalui kebijakan
kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah.

Terkait kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah tersebut
selanjutnya diatur dalam sebuah peraturan menteri yaitu Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 21/Prt/M/2016 tentang
Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah.
Pada Peraturan Menteri tersebut diatur beberapa hal, diantaranya adalah:
a. Kemudahan dan/atau bantuan perolehan rumah;
b. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan;
c. Subsidi bunga kredit perumahan;
d. Subsidi Bantuan Uang Muka;
e. Pemanfaatan rumah sejahtera tapak dan satuan rumah sejahtera susun;
f. Pengembalian kemudahan dan/atau bantuan perolehan rumah;

KPR Non-Subsidi
Sedangkan kalau KPR Non-Subsidi, sudah pasti terbalik dengan KPR Subsidi, tapi
bagaimana? Nah, produk KPR yang disalurkan oleh perbankan yang diperuntukkan bagi
seluruh masyarakat dimana penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan
sesuai dengan kebijakan bank yang bersangkutan, dengan tetap memperhatikan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Apa Yang Perlu Disiapkan?
Walaupun dalam menggunakan KPR pasti setiap bank memiliki ketentuannya masing-
masing, namun pada dasarnya dalam melakukan KPR terdapat persyaratan dan ketentuan
yang pasti ada. Penting nih buat di kasih tahu ke kalian, agar saat mau melakukan KPR
sudah siap semua. Berikut Bizlaw jabarkan di bawah ini:
a. Warga Negara Indonesia (WNI);
b. Telah berusia 21 Tahun atau telah menikah dan cakap untuk melakukan tindakan
hukum;
c. Pada saat kredit lunas usia Pemohon Kredit tidak melebihi 65 Tahun;
d. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan Bank dapat menjamin kelangsungan
pembayaran Kredit;
e. Tidak memiliki Kredit bermasalah;
f. Memberikan NPWP untuk kredit lebih dari Rp 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form
AI untuk jumlah Kredit lebih dari Rp 50.000.000,- dan kurang dari Rp. 100.000.000,-

Bagaimana Caranya?
Pelaksanaan KPR ini bisa dibilang dan dikategorikan rumit, kenapa? Karena di dalam
perjanjiannya ada hubungan hukum yang menimbulkan tanggung jawab antara keduanya,
baik pihak pemberi kredit (bank) maupun si pembeli rumah. Berikut ringkasan prosesnya:
a. Melakukan kesepakatan antara developer atau pembeli rumah;
b. Pembayaran uang muka dengan besaran antara 10% – 20% dari total harga kepada
pengembang, hal ini dikarenakan Bank pada umumnya hanya memberikan kredit
sebesar 80% dari total harga rumah;
c. Apabila rumah masih sedang dalam proses pembangunan, maka akan dibuat suatu
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara pembeli dengan Developer.
d. Setelah mendapat persetujuan Kredit dan persyaratan telah lengkap dapat dilakukan
Perjanjian Kredit antara Debitur dengan Bank pemberi Kredit di hadapan Notaris;

e. Setelah Rumah siap dipindahtangankan akan dilakukan penandatanganan Akta Jual
Beli antara Debitur dan Developer dihadapan Notaris;
f. Penandatanganan Akta Jual Beli diikuti dengan Pembebanan Hak Tanggungan atas
rumah obyek kredit, oleh karena itu ditandatangani juga Akta Pembebanan Hak
Tanggungan (APHT) atau dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(SKMHT) yang berlaku selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan untuk rumah yang belum
bersertifikat atau sudah bersertipikat tapi belum atas nama Debitur sebagai Pemberi
Hak Tanggungan;
g. Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ke Kantor
Pertanahan selambat-lambatnya tujuh (7) hari kerja setelah ditandatanganinya
APHT;
h. Oleh Kantor Pertanahan pada tujuh hari setelah berkas diterima lengkap akan
dikeluarkan Buku Tanah Hak Tanggungan yang menandai lahirnya Hak Tanggungan;
i. Sebagai bukti Hak Tanggungan Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Hak
Tanggungan yang mempunyai titel eksekutorial yang sama dengan Putusan
Pengadilan;
j. Pada umumnya Sertipikat Hak Atas Tanah yang telah dibebankan Hak Tanggungan
akan diserahkan dan disimpan ke Bank sampai berakhirnya Hak Tanggungan karena
pelunasan Kredit atau sebab lain.
k. Seiring dengan pemyelesaian pembebanan Hak Tanggungan, Debitur mulai
melaksanakan pembayaran cicilan ke Bank dan Bank akan menyalurkan dana ke
Developer.

Siapa Saja Yang Berkaitan?
Perihal pihak yang berkaitan secara langsung dengan KPR adalah:
a. Konsumen
b. Perusahaan pengembang perumahan (Developer)
c. Perusahaan Pengembang Milik Negara
d. Perusahaan Pengembang Swasta
e. Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
f. Bank Indonesia
g. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
h. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional (Kementerian
ATR/BPN)
i. Pemerintah Daerah

Kontak Bizlaw Sekarang!
Mau tanya-tanya perihal beli tanah dengan KPR? Atau bahkan langsung mau buat perjanjian
dan akta tapi takut ada yang kelewatan? Bizlaw terbuka untuk menjawab pertanyaan kalian
dan memberikan pelayanan hukum terkait jual beli tanah dan/ atau bangunan.

Pembuatan akta, sertifikat, dan perjanjian kita bisa bantu buat. Terkait masalah hukum
lainnya juga Bizlaw punya solusinya! Jangan khawatir urusan perpajakan dan pembayaran-
pembayarannya, Bizlaw juga bisa sekaligus membantu mengurusnya!

Hubungi kontak kami: info@bizlaw.co.id atau 0812-9921-5128 atau mengenai informasi ter-
update di Instagram kami @bizlaw.co.id.