Berkembangnya bisnis properti serta kebutuhan akan tempat tinggal serta tempat untuk menjalani aktivitas sehari-hari banyak sekali program jual beli properti yang ditawarkan kepada calon pembeli. Dalam transaksi jual-beli properti banyak sekali hal yang harus diketahui mulai dari prosedur balik nama, pengurusan ke notaris, pajak dan sebagainya. 

Metode transaksi dan program pembiayaan kepemilikan rumah atau properti kian beragam seiring bertumbuhnya kebutuhan konsumen akan properti. Berbagai metode cicilan yang diberikan oleh pemilik properti hingga program KPR dari Bank dapat diambil sesuai kebutuhan si Pembeli. Namun, bagaimana jadinya apabila kita sudah mencicil sebuah properti namun ternyata ada pembeli lain yang sudah menyiapkan dana berniat untuk merebut properti yang masih Anda cicil?

Nah, untuk itu terdapat solusi mengenai proses awal pembelian properti atau rumah. Solusi tersebut adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau biasa dikenal dengan PPJB. Dengan adanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli, maka Anda akan terlindungi dari pembeli lain yang sama-sama ingin membeli properti atau rumah dari pemilik yang sama. Sehingga, meskipun anda masih dalam tahap cicilan atau masih dalam tahap belum mampu membayar lunas maka properti tersebut masih tetap menjadi tanggung jawab Anda dengan pemilik properti.

Apa Itu PPJB dan Pengaturannya dalam Hukum Positif Indonesia.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli terkait peralihan hak atas tanah dalam rangka jual beli belum diatur secara spesifik. Namun, penggunaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat ditemukan di Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 14/2016”) dan aturan perubahannya. Dalam Pasal 1 angka 11 peraturan ini disebutkan bahwa:

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Berdasarkan pasal tersebut maka dapat dipahami bahwasanya PPJB tersebut dibuat sebelum transaksi pembayaran dari properti tersebut dilunaskan oleh pembeli. PPJB tersebut menjadi sebuah dokumen mengikat sementara yang berlaku bagi pembeli dan pemilik properti agar properti tersebut tidak jatuh ke tangan pembeli lain. Terdapat beberapa alasan mengapa PPJB dibuat, antara lain adalah sebagai berikut:

• Belum dapat dilakukan pembayaran terhadap objek secara penuh atau lunas;
• Berkas administrasi yang berupa surat/dokumen objek belum dapat dilengkapi;
• Belum dapat dikuasainya objek oleh para pihak, penjual, ataupun pembeli; dan
• Pertimbangan mengenai nilai objek yang diperjualbelikan yang masih belum ada kesepakatan antara para pihak.

PPJB merupakan jenis perjanjian obligatoir, dimana PPJB merupakan sebuah perjanjian yang mana pihak-pihak dalam perjanjian itu sepakat untuk mengikatkan diri melakukan penyerahan suatu benda kepada pihak lain, sehingga dengan disepakatinya PPJB pada dasarnya belum mengakibatkan beralihnya hak milik atas suatu benda dari penjual ke pembeli. Berdasarkan Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah yang didasarkan pada PPJB terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik. Selain itu juga, PPJB hanya merupakan perjanjian pengikatan tahap awal, sehingga apabila kewajiban kedua belah pihak telah terpenuhi maka harus diikuti dengan perjanjian penyerahan, dan baru kemudian menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT.

Dalam rangka pembuatan PPJP pejabat umum yang berwenang adalah Notaris, sedangkan untuk AJB dibuat di hadapan PPAT setempat, sehingga bentuk dari PPJB dan AJB tersebut yaitu berupa Akta otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.

Isi Perjanjian di Dalam PPJB.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini bertujuan untuk melindungi pemilik dan pembeli. Maka dari itu, isi dari perjanjian itu pun harus Sehingga dalam PPJB antara lain secara garis besar harus termuat ketentuan mengenai harga properti, batas waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Selain itu untuk melindungi Pembeli maka terhadap si Penjual atau Pemilik properti harus memastikan bahwa properti tersebut sudah terjamin legalitasnya dan tidak terlibat dalam sengketa di pengadilan. Dalam hal ini pihak Penjual harus menyerahkan properti sesuai dengan harga yang telah ditawarkan dan disepakati. Khusus untuk para developer atau pengembang perumahan wajib mencantumkan kewajiban diselesaikannya proyek pembangunan rumah yang telah dijanjikan. Dan untuk pembeli juga dalam hal membeli properti yang sedang dibangun untuk membayar properti tersebut yang jumlah dan tenggat waktunya telah disepakati oleh Penjual atau developer. Setelah PPJB terbentuk, penjual tidak lagi bisa memberikan bangunanya kepada pihak lain. Pada situasi seperti ini, PPJB adalah pegangan bagi pembeli. Sedangkan kewajiban pembeli dalam contoh PPJB adalah membayar angsuran rumah sesuai waktu yang ditentukan. Jika terjadi keterlambatan, maka akan ada sanksi berupa denda. 

Perjanjian PPJB yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli dan telah ditandatangani oleh pihak berwenang maka secara otomatis telah memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak. Berdasarkan dua sudut pandang antara pembeli dan penjual, perlindungan hukum tersebut dapat diuraikan menjadi sebagai berikut:

Perlindungan Hukum terhadap Penjual

Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa terdapat hak dan kewajiban yang harus diemban dari masing-masing pembeli dan penjual. Dalam PPJB, disini Pembeli diwajibkan untuk melakukan pembayaran sejumlah uang dengan ada jangka waktu yang telah disepakati, serta apabila terjadi pembatalan dari pihak pembeli maka harus memenuhi persyaratan pembatalan yang sudah ditentukan oleh Penjual. Hal ini dilakukan untuk menghindari adanya kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan transaksi sepihak dari pihak Pembeli, dimana, proyek atau tanah yang ingin dijual sedang dibangun dan telah mengeluarkan biaya atau tanah atau properti yang ingin dijual juga sudah pernah ditawar dengan pembeli lain.

Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli

Tak hanya kepada penjual, di dalam PPJB juga bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum terhadap Pembeli. Salah satu bentuk perlindungan hukum terhadap Pembeli adalah, sebuah PPJB harus dilakukan setelah Penjual atau developer telah memenuhi persyaratan atas kepastian mengenai:

1. Status Kepemilikan Tanah
2. Izin mendirikan bangunan dan aspek legalitas pembangunan lain
3. Hal-hal yang diperjanjikan
4. Tersedianya sarana, prasarana, dan utilitas umum
5. Proses pembangunan yang sedang dibangung sudah mencapai paling sedikit 20%

Kemudian PPJB tersebut dalam melindungi Pembeli adalah dari segi apabila terdapat kerugian yang timbul akibat dari adanya wanprestasi pihak Penjual saat mengadakan perjanjian PPJB dengan Pembeli. Dalam hal si Pembeli rugi karena tidak dipenuhinya perjanjian oleh si penjual, maka si pembeli dapat mengajukan ganti rugi terhadap si Penjual.

Nah, untuk itu, sebelum memutuskan untuk membeli atau menjual properti dan/atau tanah, baik yang sudah dibangun maupun belum dibangun, penting bagi kita untuk mengetahui terlebih dahulu apa itu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Agar kita terhindar dari kerugian dan permasalahan yang timbul di kemudian hari. Untuk itu, konsultasikan segera permasalahan tanah anda dengan Bizlaw.co.id. Dengan Bizlaw.co.id, kami bantu permasalahan terkait PPJB dan pengurusan properti atau tanah Anda dengan tenaga ahli Notaris dan PPAT yang profesional di bidangnya.

Hubungi Kami

Hubungi kami di nomor: 081299215128 / 021-27851811

Atau hubungi kami via e-mail di: info@bizlaw.co.id.

-FPM-