Prosedur dan Hal Penting dalam Membeli Tanah Warisan!
Warisan ialah semua harta benda yang ditinggalkan oleh seseorang yang meninggal dunia baik berupa benda bergerak maupun benda tetap, termasuk barang/ uang pinjaman dan juga barang yang ada sangkut pautnya dengan hak orang lain, misalnya barang yang digadaikan sebagai jaminan atas hutangnya ketika pewaris masih hidup. Terhadap pembagian harta warisan harus secepatnya dibagi kepada ahli waris yang berhak, hal ini untuk menghindari jangan sampai terjadi peralihan hak para ahli waris oleh salah satu ahli waris pada saat harta warisan itu belum dibagi. Akan tetapi jika ada persetujuan bulat dari para ahli waris, maka harta warisan ini tidak perlu secepatnya dibagi.
Tanah warisan yang akan diperjualbelikan tentu memiliki konsekuensi dengan para ahli warisnya yakni bahwa setiap ahli waris berhak atas kepemilikan tanah tersebut. Maka ketika ada satu orang ahli waris menjual tanah warisan dan telah terjadi kesepakatan antara pihak penjual tanah warisan tersebut dengan pihak pembelinya. Namun, setelah tanah dijual dan dibayar oleh pembeli secara sah dihadapan saksi, ada ahli waris lain yang sebenarnya juga berhak atas kepemilikan tanah warisan tersebut mempersengketakan karena merasa dirinya tidak diikutkan dalam jual tanah tersebut. Dengan kata lain ahli waris dari tanah warisan tersebut tidak menyetujui untuk adanya peralihan hak atas tanah untuk dimiliki orang lain, sehingga terjadi sengketa atas jual beli tanah tersebut.
Seorang ahli waris harus meminta persetujuan dari ahli waris lainnya apabila hendak menjual tanah warisannya, sebab ahli waris yang lainnya juga mempunyai hak atas tanah tersebut. Jika seseorang yang berhak atas tanah warisan membangkitkan dugaan bahwa dia adalah pemilik satu-satunya dari tanah tersebut, maka pembelian tersebut tidak boleh dianggap diadakan berdasarkan persyaratan-persyaratan secara diam-diam. Akan tetapi jika ada ahli waris lainnya yang juga berhak atas tanah tersebut tidak dilibatkan, dalam arti tidak ada persetujuannya, maka akan terjadi sengketa atas jual beli tanah tersebut. Timbulnya sengketa bermula dari pengaduan ahli waris yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah warisan, baik terhadap status tanah, maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuaan yang berlaku.
Pada dasarnya, proses dilakukannya jual beli atas tanah waris, sama saja dengan jual beli tanah pada umumnya. Jual beli hak atas tanah adalah meliputi formalitas transaksi jual beli tersebut. Formalitas tersebut meliputi akta yuridisnya yang menjadi bukti perjanjian jual beli serta pejabat yang berwenang membuat akta tersebut. Dalam rangka pendaftaran pemindahan hak, maka syarat formil jual beli hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta yang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan atau dikualifikasikan sebagai akta otentik. Yang mana syaratnya adalah jual beli harus dibuktikan dengan akta PPAT agar dapat didaftarkan ditegaskan dalam Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah).
Lalu, apa perbedaannya? Perbedaannya biasanya ada pada pajak-pajak yang dibebankan kepada penjual karena dilakukannya jual beli tersebut. Mengapa begitu? Karena dalam jual beli tanah warisan penjual adalah ahli waris dari seseorang yang telah meninggal dunia. Oleh karena itu, bagi penjual dibebankan kewajiban untuk membayar pajak waris.
Lebih jelasnya lagi akan Bizlaw jelaskan bagaimana prosedur membeli tanah waris dan hal penting yang perlu diperhatikan untuk membeli tanah warisan.
Prosedur Jual Beli Tanah Warisan
Jual beli tanah yang sudah bersertipikat sebaiknya meminta terlebih dahulu Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang menentukan status tanah dari tanah yang akan diperjualbelikan pada kantor Agraria tersebut yang bertujuan untuk mengetahui dengan pasti apakah data yang tercantum dalam fotocopy sertipikat yang diterima calon penjual sama dengan SKPT yang diminta dari Kantor agraria, dan hal ini juga untuk mengetahui siapakah yang berhak atas tanah yang disebut sebagai subjek hukum, dimana lokasi dan luasnya sebagai objek hukum, mengetahui status hukumnya dari siapa dan dipindahkan pada siapa, untuk mengetahui apakah tanah tersebut ada bebanbeban diatasnya (dipakai sebagai jaminan hutang atau tidak). Apabila pemilik dari tanah tersebut telah meninggal dunia berarti pemiliknya adalah para ahli warisnya maka harus ada balik nama kepemilikan pada pihak ahli warisnya.
Sebelum dilakukan jual beli tanah di hadapan PPAT ada beberapa persiapan yang dilakukan oleh kedua belah pihak (Penjual dan Pembeli).Persiapan itu dilakukan agar kelak jual beli tanah yang dilakukan oleh kedua belah pihak tidak melanggar peraturan perundang-undangan dan agar syarat-syarat materiil dan formil dalam perjanjian jual beli tanah terpenuhi. Mengenai persiapan yang harus dilakukan sebelum pembuatan akta peralihan hak atas tanah melalui perjanjian jual beli diatur dalam Pasal 97 sampai dengan Pasal 100 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Sedangkan dalam praktik biasanya sebelum dibuatkan akta jual beli hak atas tanah oleh PPAT.
Karena yang dijual adalah tanah warisan maka sebelum dilakukan jual beli kepada pihak pembeli maka seluruh ahli waris harus mengurus balik nama karena pewarisan yaitu balik nama dari pewaris yang memiliki tanah kepada ahli warisnya yaitu dengan melengkapi dokumen berupa surat keterangan ahli waris, sertipikat tanah yang diwariskan (jika belum ada tempuh melalui konversi). Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) seluruh ahli waris dan surat lunas pajak PBB yang terakhir.
Tahapan Penting Membeli Tanah Waris
Yang pertama adalah melakukan pengecekan terhadap dokumen terkait. Dalam hal ini wajib bagi para pihak untuk memeriksan kelengkapan dokumen atau surat-surat tanah warisan. Misalnya Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), AJB, Surat Wasiat, Surat Hibah dan surat-surat pendukung lainnya. Selain itu, wajib mencari tahu pihak penjual meruapakan ahli waris dari pemilik sah tanah tersebut agar tidak tersandung masalah sengketa tanah di kemudian hari. Setelah itu, penting bagi kita mengetahui identitas para ahli waris karena tidak jarang tanah warisan itu biasa dibagikan untuk beberapa orang, sehingga belum tentu tanah yang kita beli satu-satunya tanah yang diwariskan. Pastikan pula sebelum bertransaksi jual beli tanah warisan, sang ahli waris berhak menjual tanahnya. Namun sertifikat atas nama pewaris bisa diajukan balik nama ke atas nama seluruh ahli waris ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan Surat Keterangan Waris (SKW). Dalam pengajuan balik nama ini tidak ada proses jual beli, peralihan haknya hanya karena warisan atau dalam istilah populer disebut turun waris.
Hal penting yang ketiga adalah melakukan pertemuan dengan ahli waris, guna memastikan keabsahan surat keterangan ahli waris dan mencari tahu apakah ada ahli waris lain yang keberatan dengan transaksi tersebut. Setelah bertemu dengan penjual atau ahli waris, sebagai pembeli harus langsung datang ke tanah warisan. Dengan mendatangi langsung, bisa membuat kita mengetahui lokasi, akses jalan dan lingkungan di sekitar tanah warisan, juga memastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam status sengketa. Jika dalam sengketa ataupun disita pihak bank, pikirkan kembali untuk membeli tanah tersebut.
Seperti yang kita ketahui, diharuskan adaya jual akta notaris, maka perlu menghadirkan Notaris/ PPAT yang berwenang. Daripada itu, dapat membuat surat kuasa yang juga harus diketahui oleh Notaris/ PPAT ataupun pejabat terkait. Yang terakhir jual beli harus dilakukan secara terbuka, dengan cara mengundang pejabat pemerintahan setempat seperti Ketua RT, RW, lurah atau camat saat melakukan pembayaran jual beli pada ahli waris di depan PPAT, pastikan kalau masing-masing ahli waris sudah menerima pembayaran.
Hubungi Kami
Akta dan surat terkait pewarisan itu penting banget! Makanya Bizlaw menjelaskannya untuk kalian! Selain memberikan layanan hukum, Bizlaw juga banyak membahas dan menjelaskan terkait masalah hukum.
Mau jual atau beli tanah waris tapi males urusin aktanya? Gunakan jasa Bizlaw! Kami bisa bantu buat akta dan dokumen-dokumen terkait. Masih bingung dan penasaran mau tahu lebih lebih lanjut? Bizlaw terbuka untuk memberikan informasi, menjawab pertanyaan dan memberikan layanan hukum mengenai pembuatan akta ataupun jasa hukum dan perpajakan lainnya kepada kalian. Segera hubungi kami disini: info@bizlaw.co.id atau 0811-9298-182 atau bisa tanya-tanya di Instagram kami @bizlaw.co.id.