Jual Beli Tanah dengan Status Hak Pakai
Kita semua mengetahui kalau ada beberapa hak kepemilikan atas tanah di Indonesia, seperti yang sudah dijelaskan dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yaitu: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa bahkan Hak Membuka Tanah. Dari banyaknya jenis hak atas tanah, tentunya disetiap hak kepemilikan ini pasti ada ketentuannya masing-masing yang memiliki perbedaan. Mengenai perbedaan dari setiap hak kepemilikan, Bizlaw sudah menjelaskan perbedaan dari beberapa hal tersebut.
Perbedaan-perbedaan yang dimiliki oleh setiap hak kepemilikan atas tanah salah satunya adalah perbedaan dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya. Pada dasarnya, untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah maka diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, pendaftaran tanah ini meliputi salah satunya adalah peralihan hak-hak tersebut. Didukung dengan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Singkatnya, hak kepemilikan atas tanah bisa dialihkan dengan jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan. Pemindahan kepemilikan di Indonesia yang paling sering dilakukan di zaman sekarang adalah jual beli. Pasti dari teman Bizlaw juga sudah sering mendengar perihal jual beli tanah.
Namun bagaimana dengan jual beli tanah Hak Pakai? Hak Pakai kan statusnya milik negara dan sewaktu-waktu bisa diambil negara dengan alasan dan tujuan tertentu? Apa bisa? Simak terus bahasan Bizlaw di bawah ini!
Hak Pakai Itu Apa Sih?
Jika kita mulai dari pengertiannya, Pasal 41 UUPA mengartikan Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
Pemberian hak atas tanah tidak luput dari jangka waktu yang diberikan menurut undang-undang. Perihal jangka waktu pemberian Hak Pakai akan mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (PP 40/1996) adalah selama 25 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun atau untuk jangka waktu tidak ditentukan sepanjang dipergunakan untuk keperluan tertentu. Apabila jangka waktunya habis, harus diperbaharui ulang dengan tanah yang sama. Hal ini didukung oleh oleh Pasal 22 ayat (1) huruf c Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UU Penanaman Modal) yang menyebutkan bahwa Hak Pakai dapat diberikan dengan jangka waktu 70 tahun yaitu 45 tahun dan diperbaharui menjadi 25 tahun.
Penggunaan Hak Pakai menurut UUPA dan PP 40/ 1996, dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum (dalam negeri atau asing) yang didirikan unuk melaksanakan kegiatan usaha menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (PT, PT dengan PMA, Koperasi, Yayasan yang mendirikan Badan Usaha yang Berbadan Hukum, BUMN, BUMD), badan keagamaan dan badan sosial yang bersifat nirlaba dan/ atau Lembaga Pemerintahan Pusat maupun Pemerintahan Daerah.
Peralihan Hak atas Tanah Secara Umum
Proses peralihan hak atas tanah melalui jual beli menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 meliputi: pertama, persiapan pembuatan akta jual beli hak atas tanah, terlebih dahulu PPAT wajib melakukan pemeriksaan pada kantor pertanahan kabupaten/kota mengenai keabsahan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Kedua, pelaksanaan pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan (penjual dan pembeli) atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Ketiga, pendaftaran peralihan hak, PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumendokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang bersangkutan kepada kantor pertanahan kabupaten/kota selambat-lambatnya tujuh hari kerja. Keempat, penyerahan sertifikat.
Lalu Bagaimana dengan Jual Belinya?
Secara mendasar, tanah di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) dikategorikan sebagai benda tidak bergerak. Maka dari itu apabila kita membicarakan mengenai jual beli tanah, yang melakukan perpindahan bukan objeknya (tanah) melainkan hak kepemilikan atas tanahnya. Berdasarkan KUH Perdata jual beli harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat dan disetujui oleh kedua belah pihak, dari segi barang, harga, tempat, prosedurnya. Pasal 1458 KUH Perdata mengatur bahwa, “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.”
Diantara kesepakatan antara kedua belah pihak yang bersangkutan, pasti ada pihak ketiga yang membantu dalam membuat perjanjian yang menunjukkan adanya kesepakatan diantara keduanya, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kewenangan PPAT berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP 37/ 1998), adalah membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah. Selain dari PPAT, bisa juga dibantu oleh camat yang berperan sebagai PPAT sementara, yang telah diatur dalam Pasal 5 ayat (3) PP 37/ 1998, “Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, sebagai PPAT Sementara.”
Biasanya, yang sering dilakukan adalah melakukan jual beli tanah dengan status kepemilikan hak milik, karena lebih mudah dalam melakukan jual beli. Namun, bagaimana dengan tanah yang memiliki status hak pakai? Untuk tanah yang berstatus hak pakai di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan (HPL), dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain sesuai dengan yang ada dalam Pasal 54 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangungan dan Hak Pakai atas Tanah (PP 40/ 1996). Peralihan hak pakai karena jual beli dapat dilakukan apabila terdapat perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik yang bersangkutan. Dengan adanya perjanjian peralihan hak pakai atas tanah menunjukkan adanya peralihan dan harus didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Untuk tanah yang statusnya milik perseorangan, jual beli tanah hak pakai hanya mungkin dilakukan bila sudah diatur terlebih dulu dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak milik dan pemegang hak pakai. Apabila tidak memenuhi hal tersebut, maka pemegang hak pakai tidak bisa menjual hak pakainya kepada pihak ketiga.
Hubungi Kami
Konsultasi masalah jual beli tanah atau sekadar menanyakan perihal jual beli tanah hak pakai atau perjanjian-perjanjian yang berkaitan dengan pertanahan? Bizlaw siap memberikan konsultasi dan jawaban terkait jual beli tanah.
Langsung mau melakukan jual beli tanah dan tanah kalian berstatus hak pakai? Atau sedang melakuan jual beli tanah tapi tidak tahu apa yang harus disiapkan? Bizlaw terbuka untuk memberikan pelayanan hukum terkait jual beli tanah dan/ atau bangunan. Bahkan Bizlaw bisa melakukan pembuatan akta, sertifikat, dan perjanjian untuk kalian. Selain itu, penyelesaian masalah hukum lainnya juga Bizlaw punya solusinya! Ditambah Bizlaw juga bisa mengurus perpajakan dan pembayaran-pembayaran lainnya!
Hubungi kontak kami: info@bizlaw.co.id atau 0812-9921-5128 atau mengenai informasi ter-update di Instagram kami @bizlaw.co.id.
Baca juga: Segera Urus Sertifikat Tanah yang Hilang!