Bangunan yang penting pada saat kita membahas mengenai pertanahan adalah rumah. Kita semua tahu, rumah menjadi obyek penting bagi orang Indonesia sebagai tempat tinggalnya. Banyaknya minat masyarakat Indonesia dalam memiliki rumah mendorong adanya penjualan rumah yang semakin meningkat setiap tahunnya. Semakin banyak developer-developer rumah yang mendirikan perumahan demi memenuhi kebutuhan masyarakat Indonesia itu sendiri. Maka dari itu, tindakan hukum jual beli rumah menjadi hal yang perlu diperhatikan bagi pihak penjual maupun pembeli.
Peralihan rumah melalui proses jual beli dapat dilakukan oleh perorangan atau dengan badan hukum yang memiliki bisnis dibidangnya. Menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.” Mendukung hal tersebut, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU PA) mengadopsi hukum adat, yang mana proses jual beli dilakukan secara tunai dan terang dihadapan Pejabar Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai pejabat yang membantu Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR) atau Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam hal melakukan proses pendaftaran hak atas tanah atau PPAT Sementara itu, maksud tunai ialah pembeli membeli unit rumah tersebut secara kontan atau lunas.
Karena kita sudah mengetahui kalau jual beli itu penting, apalagi jual beli rumah yang pastinya memiliki transaksi yang tidak sedikit. Saat akan melakukan pembelian rumah, pasti tidak akan terpisah dari tanah dimana rumah itu berdiri. Sehingga yang perlu dipikirkan dalam melakukan jual beli rumah, selain dari lokasi biaya, detail rumah dan tanah, juga dokumen-dokumen terkait yang berfungsi sebagai bukti kepemilikan rumah yang sah di mata hukum.
Agar dalam melakukan jual beli rumah dapat berjalan dengan baik serta sesuai dengan hukum yang berlaku, sebagai seorang pembeli juga harus mengetahui dokumen-dokumen yang harus ada dalam proses jual beli rumah ini. Pastikan dokumen-dokumen tersebut dengan menyimak ulasan Bizlaw di bawah ini!
Jenis Sertifikat dengan Kepemilikan yang Sah
Menunjukkan adanya kepemilikan terhadap suatu bangunan, khususnya rumah, adalah penting untuk memastikan keberadaannya dalam kepemilikan rumah. Untuk itu, jika kita membicarakan mengenai dokumen penting terkait jual beli rumah, memang harus sah di mata hukum. Dokumen jual beli rumah yang sah disebut juga sertifikat, dengan memiliki sertifikat rumah ini mendukung kepemilikan sah atas tanah. Dapat dibuktikan dengan, walaupun pemilik tanah yang namanya tertera dalam sertifikat sudah meninggal dunia, namun sertifikat kepemilikannya dapat digunakan oleh para ahli waris.
Oleh sebab itu, terdapat beberapa jenis sertifikat kepemilikan yang sering digunakan untuk menunjukkan kepemilikan yang sah atas tanah miliknya, secara umum sebagai berikut:
- Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat ini merupakan sertifikat yang paling banyak digunakan oleh para pemilik tanah, dikarenakan sertifikat ini memang sangat dibutuhkan untuk keperluan sertifikasi hukum. Kalau kita melihat dari UU PA, berarti sertifikat hak milik menunjukkan adanya hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dan dalam hal ini hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Selain itu dengan memilik SHM, kita dapat memiliki rumah selamanya karena tidak ada batasan waktu tertentu.Sehingga hal itu membuat SHM menjadi jenis sertifikat tanah yang memiliki legalitas yang paling kuat. Sertifikat Hak Milik juga merupakan surat yang menunjukkan bahwa kepemilikan rumah tersebut adalah secara pribadi. Dikarenakan memiliki legalitas yang kuat, maka SHM dapat hilang hanya apabila tanahnya jatuh kepada negara karena sat dan lain hal dan tanahnya musnah. - Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Mengacu pada pengertian HGB dalam UU PA, berarti SHGB merupakan sertifikat yang menunjukkan adanya hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Berbeda dengan SHM, sertifikat ini bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) dengan ketentuan terentu. - Sertifikat Hak Pakai (SHP)
Sertifikat yang menjelaskan mengenai hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Sama halnya dengan SHGB, SHP juga dapat dimiliki oleh WNA.
Secara singkat dapat disimpulkan, kalau SHM menunjukkan bahwa kepemilikan rumah tersebut bersifat seumur hidup dan kegunaannya adalah untuk kepemilikan pribadi. Sedangkan SHGB dan SHP menunjukkan kepemilikan rumah yang berdiri di atas tanah digunakan dalam jangka waktu tertentu.
Ada Surat Girik Juga!
Selain dari sertifikat sah yang sudah dijelaskan di atas, terdapat juga sertifikat yang sifatnya tradisional. Maksud dari tradisional adalah sertifikat yang dimiliki oleh orang yang tinggal di pedesaan atau daerah-daerah terpencil dan belum memiliki sertifikat yang sah. Biasanya surat kepemilikan ini merupakan surat yang dibuat secara turun-temurun atau adat. Salah satu yang paling terkenal dikalangan surat kepemilikan tradisional adalah Surat Girik. Girik itu sendiri adalah surat keterangan atas sebidang tanah dan berbentuk Surat Keterangan Tanah yang dikeluarkan dari kelurahan serta kecamatan setempat. Girik bukanlah surat yang menyatakan kepemilikan, namun hanya sebagai keterangan identitas pembayar pajak atas suatu lahan. Maka dari itu, apabila kita melakukan pembelian rumah dan rumah tersebut masih bersertifikat girik, harus segera diurus ke BPN setempat untuk dilakukan perubahan menjadi SHM agar sah secara hukumnya.
Baca juga: Segera Urus Sertifikat Tanah Yang Hilang!
Akta Jual Beli (AJB) Jangan Lupa!
Ada beberapa surat atau dokumen yang dibuat sebelum dibuatnya surat kepemilikan yang sah. Salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB) ini! Surat ini merupakan suatu dokumen yang dibuat oleh notaris sebagai penunjuk bahwa telah dilakukannya perjanjian jual beli. Yang lebih jelas diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 08 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah (Perkaban No 08/ 2012) yang dapat disimpulkan bahwa notaris memiliki tugas dalam melakukan pembuatan AJB. Ada dan dibuatnya AJB bersama dengan notaris sebagai penunjuk untuk memastikan kekuatan dari kepemilikan rumah tersebut dari jual beli. Walaupun begitu, AJB dalam legalitas juga belum begitu kuat jika dibandingkan dengan SHM atau SHGB. Oleh karena itu, untuk membuktikan kepemilikan rumah secara sah harus tetap membuat surat-surat dengan jenis yang sah di mata hukum, dengan cara mengajukan permohonan ke BPN terkait kelengkapan dokumen yang sah.
Kontak Bizlaw Sekarang!
Konsultasi masalah jual beli tanah atau sekadar menanyakan perihal pembuatan AJB atau perjanjian-perjanjian yang berkaitan dengan pertanahan? Bizlaw siap memberikan konsultasi dan jawaban terkait jual beli tanah.
Langsung mau melakukan jual beli tanah? Atau sedang melakuan jual beli tanah tapi tidak tahu apa yang harus disiapkan? Bizlaw terbuka untuk memberikan pelayanan hukum terkait jual beli tanah dan/ atau bangunan. Bahkan Bizlaw bisa melakukan pembuatan akta, sertifikat, dan perjanjian untuk kalian. Selain itu, penyelesaian masalah hukum lainnya juga Bizlaw punya solusinya! Ditambah Bizlaw juga bisa mengurus perpajakan dan pembayaran-pembayaran lainnya!
Hubungi kontak kami: info@bizlaw.co.id atau 0812-9921-5128 atau mengenai informasi ter-update di Instagram kami @bizlaw.co.id.
Baca juga: Sertifikat Tanah Sebagai Modal Usaha