Mengenal apa itu PPJB, PPJB ini buat apa? Apakah PPJB merupakan perjanjian yang sah? Bizlaw punya jawabannya! Simak terus ulasan kami mengenai PPJB di bawah ini ya!
Semua orang pasti memiliki keyakinan yang sama dalam hal melakukan transaksi jual beli, kita butuh kejelasan perihal apa objek yang diperjualbelikan, bagaimana, dimana dan siapa yang melakukan transaksi jual beli tersebut.
Maka dari itu, dalam melakukan transaksi jual beli pasti memerlukan nota ataupun segala bentuk bukti telah dilakukannya jual beli terhadap suatu barang.
Selain dari itu, apabila objek yang diperjualbelikan adalah barang-barang properti yang dapat digolongkan sebagai benda tidak bergerak, misalnya tanah, bangunan, apartemen, rumah dan lain sebagainya yang serupa pasti membutuhkan perjanjian antara si penjual dan pembeli.
Sebelum membuat perjanjian jual beli tanah, biasanya antara penjual dan pembeli melakukan perjanjian pengikatan jual beli terlebih dahulu. Perjanjian ini disingkat dan sering disebut sebagai PPJB. Pasti teman-teman udah familiar kan sama istilah PPJB? Yup, Perjanjian Pengikatan Jual Beli!
PPJB ini biasanya dibuat sebelum para pihak melakukan perjanjian jual beli atau sama saja sebagai perjanjian pendahuluan. Perjanjian pengikat ini akan timbul hanya dengan kata sepakat tapi belum menimbulkan peralihan hak. Jadi, peralihan hak tetap baru akan terjadi saat dibuatnya Akta Jual Beli.
Apa Itu PPJB?
Mengacu pada peraturan terbarunya yaitu Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/ PRT/ M/ 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, menjelaskan bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal atau rumah deret yang dinyatakan dalam akta Notaris.
Sehingga dapat disimpulkan dari pernyataan tersebut bahwa PPJB adalah kesepakatan yang dibuat sebelum pembangunan.
Didukung dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016, sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, menjelaskan bahwa peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.
Seperti yang kita ketahui juga, perjanjian ini merupakan pengikatan awal sebelum dilakukannya jual beli. Kalau kita melihat dari peraturan, Pasal 1457 KUHPerdata menjelaskan bahwa jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.
Sedangkan, perjanjian pengikatan ini masuk dalam kategori perikatan bersyarat yang diartikan dalam Pasal 1253 KUHPerdata sebagai berikut:
“Suatu perikatan adalah bersyarat jika digantungkan pada suatu peristiwa yang mungkin terjadi dan memang belum terjadi, baik dengan cara menangguhkan berlakunya perikatan itu sampai terjadinya peristiwa itu, maupun dengan cara membatalkan perikatan itu, tergantung pada terjadi tidaknya peristiwa itu.”
Kedua pengertian mengenai jual beli dan perikatan bersyarat ini menunjukkan bahwa Jual beli termasuk ke dalam perjanjian kebendaan yang merupakan wujud pelaksanaan dari perjanjian pengikatan jual beli yang membebankan kewajiban bagi para pihak yang terikat, dan juga yang menjadi dasar perjanjian, jual beli itu sudah terjadi dan mengikat pada saat tercapai kata sepakat antara penjual dan pembeli.
Lebih mudahnya lagi, PPJB adalah perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli pada saat transaksi jual beli belum dapat dilakukan karena adanya unsur yang belum terpenuhi.
Maksud dari adanya unsur yang belum terpenuhi adalah belum dilakukan pembayaran ataupun pembayarannya belum lunas, belum mampu untuk membayar pajak yang ditentukan, sertifikat yang masih dalam proses pemecahan, ataupun kondisi lainnya.
Dengan adanya PPJB, menjadi suatu wujud kebebasan berkontrak karena dalam PPJB para pihak diberikan kebebasan untuk menentukan sendiri klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB tersebut. PPJB juga merupakan perjanjian yang dibuat oleh penjual dan pembeli suatu tanah/ bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Kebebasan berkontrak didasarkan pada Pasal 338 ayat (1) KUHPerdata bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada seseorang dalam beberapa hal yang berkaitan dengan perjanjian, diantaranya yakni bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau tidak, bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian, bebas menentukan isi atau klausul perjanjian, bebas menentukan bentuk perjanjian, bebas menentukan hukum yang digunakan, kebebasan-kebebasan lainnya. Kebebasan berkontrak ini tetap ada batasnya, yaitu tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, maupun kesusilaan.
Apa Saja yang Harus Ada di dalam PPJB?
Walaupun dalam membuat perjanjian diberikan kebebasan mengisi klausul-klausulnya, namun Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Tanah (Kepmen PR 9/1995) mengatur hal-hal yang penting untuk dimasukan dalam PPJB sebagai berikut:
- Para Pihak;
- Kewajiban Penjual dan Pembeli;
- Jaminan Penjual;
- Serah Terima Bangunan;
- Pemeliharaan Bangunan;
- Penggunaan Bangunan;
- Pengalihan Hak;
- Ketentuan Pembatalan Pengikatan;
- Akta Jual Beli;
- Penyelesaian Perselisihan.
Selain dari itu semua, di dalam PPJB harus ada objek pengikatan jual beli yang mencakup luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya.
Nah, soal penguraian objek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail ya, jangan sampai ada informasi atau data yang kurang karena akan mempengaruhi proses jual belinya itu sendiri.
Hal-hal tersebut di atas harus ada dalam membuat sebuah PPJB dikarenakan dalam melakukan transaksi jual beli terutama tanah dan bangunan yang membutuhkan biaya yang besar, harus dilakukan secara terbuka, jelas serta lengkap agar dapat membuktikan kepemilikan dan objek dari jual beli.
Banyak nih yang harus disiapkan, kalau tidak menggunakan jasa atau konsultan hukum bisa susah nantinya. Makanya Bizlaw ada untuk memberikan jasa hukum profesional kami!
Siapa yang Buat PPJB?
Hal ini juga sering membingungkan buat yang mau melakukan jual beli tanah atau bangunan nih. Ada yang bilang harus sama Notaris, ada juga yang bilang tidak harus dengan Notaris.
Jadi yang bener yang mana nih Bizlaw? Dua-duanya bisa!
Bisa dibuat di bawah tangan dan di hadapan Notaris (akta otentik) yang dibagi menjadi PPJB belum lunas dan PPJB lunas. Terkait dengan PPJB yang dibuat di hadapan Notaris, PPJB ini menjadi punya kekuatan pembuktian yang sempurna seperti yang tercantum dalam Pasal 1870 KUHPerdata.
Eh, sama Bizlaw juga bisa loh!
Penting!
Dengan dibuatnya PPJB dihadapan Notaris dan menjadikannya akta otentik tidak membuat hak kepemilikan atas properti yang diperjualbelikan menjadi milik pembeli. Kenapa? Kan sudah disahkan Notaris?
Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jadi kalau kita melakukan pendaftaran tanah tetap harus menandatangani Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Wah, mau jual beli tanah tapi masih ada dokumen yang belum lengkap nih! Atau pembayaran belum lunas? Buat PPJB aja dulu! Gak bisa buatnya? Bizlaw bisa bantu kalian!
Hubungi Kami
Mau tanya-tanya perihal perjanjian jual beli tanah atau mau buat perjanjian dan akta tapi takut ada yang kelewatan? Bizlaw terbuka untuk menjawab pertanyaan kalian dan memberikan pelayanan hukum terkait jual beli tanah dan/ atau bangunan.
Pembuatan akta, sertifikat, dan perjanjian kita bisa bantu buat. Terkait masalah hukum lainnya juga Bizlaw punya solusinya! Jangan khawatir urusan perpajakan dan pembayaran-pembayarannya, Bizlaw juga bisa sekaligus membantu mengurusnya!
Hubungi kontak kami: info@bizlaw.co.id atau 0811-9298-182 atau mengenai informasi ter-update di Instagram kami @bizlaw.co.id.